На челябинском рынке жилищного строительства – состояние, близкое к панике. Причина – в новых условиях заключения договоров долевого участия, которые подразумевают обязательное страхование или банковские гарантии. Привыкнув к тому, что в возведение жилых высоток вкладываются сами будущие владельцы квартир, большинство строительных фирм сегодня просто не готовы к работе за счет собственных средств. Некоторые застройщики рисуют мрачные прогнозы и задумываются о сворачивании бизнеса, другие – пытаются его реорганизовать. О возможных выходах из ситуации – в материале Znak.com.

Серьезные преобразования происходят в настоящее время на строительном рынке Челябинской области. С их помощью застройщики пытаются обезопасить себя в новых реалиях. «Большую реорганизацию проводит компания депутата гордумы Челябинска Александра Букреева – «СК Легион». Активы переписываются, перетасовываются», –сообщил Znak.com один из участников рынка. Это подтверждается и официальными данными.

Так, по данным СПАРК, еще в феврале было принято решение о слиянии ООО «Легион-С» с ООО «Энергорубеж» и о вхождении вновь созданной структуры в уставный капитал ООО «СК Легион» (фирмы, недавно выигравшей крупный земельный аукцион в Челябинске). Таким образом, разрозненные фирмы, принадлежащие известному бизнесмену, депутату челябинской городской думы Александру Букрееву, собираются объединять финансовые ресурсы для осуществления строительства без привлечения средств дольщиков, объясняют в компании.

Масштабная реструктуризация в «СК Легион» связана с последними поправками, внесенными в федеральное законодательство, пояснил Znak.com финансовый директор компании Иван Клушин.

 

Он имеет в виду поправки в федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», инициатором которых выступил известный защитник дольщиков – депутат Госдумы Александр Хинштейн. Поправки вступили в силу с 1 января 2014 года, они направлены на защиту дольщиков и подразумевают, что у строительной компании теперь есть три варианта получить разрешение на долевое строительство: либо страховать свою ответственность в каждом отдельном договоре долевого участия, либо заручиться банковскими гарантиями, либо вступить в общество взаимного страхования. На сегодня не работает ни один способ.

«Традиционные гарантии добросовестности застройщика – это, например, залог земельного участка в пользу дольщиков, – рассказал Znak.com Иван Клушин. – Теперь надо еще обеспечивать договоры страхованием наподобие ОСАГО. Но если статистика по среднему ущербу от ДТП давно накоплена и понятна страховщикам, то о рисках в долевом строительстве, тем более о статистике в масштабах всего государства, страховые фирмы не имеют представления и, естественно, не могут их адекватно оценить».

На сегодня, по его данным, ни один из челябинских страховщиков еще не решился выйти на рынок долевого строительства.

 

«Есть и другое препятствие: средняя цена строительства жилой высотки – порядка полумиллиарда рублей. Страхуя такие суммы, компания должна создавать под нее свои финансовые резервы. У большинства страховщиков их просто нет в таких количествах, поэтому они должны заключать договоры перестрахования с теми, кто потянет возможные расходы. Как правило, это западные компании. Но опять-таки на сегодня еще не нашелся ни один европейский страховщик, который решился бы забрать себе строительные риски. Вдобавок мои коллеги недоумевают по поводу странного условия, прописанного в законе: страхование рисков дольщиков застройщики должны оплачивать еще и в течение двух лет после передачи квартиры собственнику. Это 1,5-2% стоимости дома в год, причем непонятно за что: по факту-то обязательства строителя перед дольщиком заканчиваются в момент передачи жилья», – констатирует Иван Клушин.

Не лучше ситуация с банковскими гарантиями для строителей. Во-первых, многие спотыкаются о законодательные ограничения: банк должен иметь право на выдачу таких гарантий, возраст банка должен составлять не менее пяти лет, уставный капитал – не менее 200 млн рублей, собственные средства – не менее 1 млрд рублей, плюс безупречная репутация перед Центробанком.

Крупнейшие банки России этим условиям, конечно, соответствуют, но спотыкаются об отсутствие прописанного механизма – кому, сколько и подо что давать.

 

По словам Ивана Клушина из «СК Легион», для получения гарантии на тот же дом стоимостью в полмиллиарда, надо оставить банку залог миллионов в 700, причем будущий объект строительства в залог не входит. А значит, отвечать перед банком в случае чего придется собственным оборудованием, производственными мощностями, недвижимостью. А многие ли застройщики могут похвастаться столь дорогостоящими активами?

«В итоге приходится планировать дальнейшую работу, исходя из собственных сил. «Энергорубеж» – сильная фирма, имеющая на сегодня порядка 700 млн рублей чистых, свободных активов. Они будут использованы для самостоятельной работы «Легиона»», –объясняет Иван Клушин цель реструктуризации компаний, аффилированных с «СК Легион».

Его коллега – управляющий ООО «Инновационные системы в девелопменте» (одно из подразделений группы «Стройком») Андрей Аликин согласен, что «налицо разрыв между законодательной инициативой и существующими реалиями»:

«Закон уже третий месяц как вступил в силу, но работать в новых условиях до сих пор не готов никто, ни застройщики, ни банки, ни страховщики».

 

«А ведь, насколько я понимаю, именно страховые компании должны стать в новых реалиях основными игроками. С банками работать бесперспективно: надо и оплачивать их услуги (а поскольку риски долевого строительства не изучены – то по завышенным ценам), и «омертвлять» свой капитал в размере залога. Мы общались со многими страховыми компаниями: крупные игроки пока не берутся страховать строительство, зато свои услуги предлагает множество небольших страховых фирм. Ясно, однако, что они не смогут обеспечить безопасность дольщиков: просто не хватит денег в случае каких-то проблем. Так что закон пока не может заработать просто технически, и это в ближайшем будущем вызовет увеличение стоимости квадратного метра по всей стране», – говорит Аликин.

В самом «Стройкоме», который представляет собой группу формально независимых друг от друга профильных предприятий, о реорганизации речи пока не идет. По словам Андрея Аликина, руководство рассчитывает на то, что механизм работы в новых условиях будет все-таки доведен до ума, а страховщики при рассмотрении договоров со строителями будут рассматривать несколько независимых юридических лиц, как единого клиента.

Мрачные перспективы – у представителей государственной Южно-Уральской Корпорации жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) и холдинга «Гринфлайт» – еще недавно лидеров стройиндустрии Челябинска.

 

На совещании 17 марта в региональном министерстве строительства и инфраструктуры топ-менеджеры этих компаний признались, что новые объекты они уже не планируют, рассказал Znak.com один из участников встречи.

«По новым правилам смогут играть единицы – крупнейшие застройщики региона, – прогнозирует Аликин. – Большой риск существует для застройщиков-«середнячков», сдававших по 20-30 тыс. квадратных метров в год. Мелкие компании, сдававшие по 5-6 тыс. «квадратов», в наименее выгодном положении: у них нет истории о сдаче в эксплуатацию огромных объемов, а значит, их риски страховщики будут оценивать по максимуму. Полагаю, уменьшение числа игроков на рынке – тоже одна из целей закона. Небольшое число застройщиков легче контролировать, а значит, и обманутых дольщиков будет в будущем меньше».

О стагнации жилищного рынка в Челябинске пока говорить рано, однако снижение предложения отмечают уже многие риэлторы. По словам сотрудника агентства недвижимости, аффилированного с одной из крупных строительных компаний, сегодня рынок держится за счет «старых запасов» – того жилья, которое начали строить в 2013 году. «Если в начатом доме хоть один договор долевого участия был заключен до 1 января, то такие дома строятся и продаются пока по старым правилам, – объяснил этот источник Znak.com. – Но «прошлогодние» квартиры небесконечны, а о новых объектах что-то не слышно».

Отметим, по оценке Андрея Аликина, в Челябинске 65-70% продаж квартир – именно жилье, возводимое за счет долевого участия граждан.

 

Большая часть остатка – квартиры в уже построенных домах, непроданные на этапе строительства. И лишь 1-2% продаж приходится на квадратные метры, возведенные за счет самих строительных фирм.

Впрочем, несмотря на грозные прогнозы в связи с действием ФЗ-214, некоторые застройщики не теряют оптимизма. Так, все тот же «Легион» недавно выиграл аукцион на право пятилетней аренды участка земли площадью в 36 гектаров под комплексную застройку. Причем по рекордной для города цене более чем в 1,3 млрд рублей. При этом Александр Букреев, разумеется, уже готовясь к аукциону, знал о подножке, которую ставит строителям ФЗ-214. Если вспомнить, что за участок с «Легионом» конкурировал другой крупный застройщик – «КПД и СК» Юрия Федорова, то остается предположить, что и «федоровские» видели перспективы в получении земли в условиях недоступности «долевки».

«Согласно условиям аукциона в течение ближайших двух лет мы будет разрабатывать проект застройки комплекса, – объясняет Иван Клушин. – Затем будет три года непосредственно на строительство. Ну а за два года проектных изысканий что-то все же должно сдвинуться с мертвой точки: или законодатели предоставят нам, банкам и страховщикам адекватный набор инструментов, или поправки в «долевой» закон вообще будут отменены».

В этом направлении в регионе уже делают шаги.

В областном Заксобрании создана рабочая группа по подготовке предложений по реализации ФЗ-214, в которую вошли представители ведущих застройщиков, банков и страховых компаний региона.

 

Ближайшее ее заседание назначено на 20 марта, пока же принимаются предложения от заинтересованных игроков рынка, сообщили нашей интернет-газете в пресс-службе парламента. Однако по данным источника Znak.com в областном минстрое, пока депутаты рассчитывают только на то, что удастся убедить коллег из Госдумы в необходимости отложить реализацию «закона Хинштейна» хотя бы на пару лет, которые и будут потрачены на выработку новых правил игры.